Основные факторы износа фундаментов

Основные факторы износа фундаментов

Как правило, в каждой отдельной местности существуют свои причины просадки оснований, которые могут привести к медленному разрушению зданий. Тут стоит помнить, что сначала нужно опередить причину разрушения, а уже использовать технологию восстановления или усиления фундамента, в противном случае все приложенные усилия и вложенные деньги будут израсходованы впустую.

Старый фундамент перебазируется на вертикальные сваи: а — с поперечными распределительными балками; б – с продольными; в – сечение по 1-I; 1 – фундамент; 2 – стена, 3 – сваи, 4 – поперечная балка; 5 – продольная балка в штробе.

Полную разгрузку фундаментов осуществляют с помощью металлических балок (рандбалок), заделываемых в кладку стены, а также поперечных металлических или железобетонных балок. Рандбалки (рис. 3, а) устанавливают выше обреза фундамента в заранее пробитые с обеих сторон стены штрабы на постель из цементно-песчаного раствора. Штрабы необходимо пробивать под тычковым рядом кирпичной кладки. Временное закрепление рандбалки в штрабе выполняют клиньями. В поперечном направлении через 1,5. 2 м балки стягивают болтами диаметром 20. 25 мм. Пространство между временно закрепленной балкой и стеной заполняют цементно-песчаным раствором состава 1:3. Стыки рандбалок по фронту соединяют накладками на электросварке. В этом случае нагрузка передается на соседние участки фундамента.

На поперечные балки стены вывешивают следующим образом (рис. 3, б). В нижней части стены вблизи верхнего обреза фундамента через 2. 3 м пробивают сквозные отверстия, в которые заводят поперечные балки. Под каждой поперечной балкой устраивают две опорные подушки на уплотненном основании. Передача нагрузки на опорные подушки осуществляется через продольные балки с помощью клиньев или домкратов. При неудовлетворительном состоянии стены ее предварительно усиливают путем установки рандбалок, которые располагаются выше пробиваемых отверстий.

Ремонт кирпичных и бутовых фундаментов предусматривает выполнение следующих работ:

  • расшивка трещин;
  • перекладка отдельных участков;
  • цементация; устройство обоймы из стального профиля с последующим оштукатуриванием по сетке;
  • устройство сжимов с обетонированием;
  • замена бутового фундамента на бутобетонный;
  • восстановление отмостки; ремонт или устройство гидроизоляции.

Ремонт бетонных и железобетонных фундаментов заключается в устранении волосяных трещин, ремонте или восстановлении отмостки и гидроизоляции.
Способы усиления и реконструкции фундаментов мелкого заложения, применяемые в настоящее время, отличаются большим многообразием и их можно классифицировать в зависимости от конструктивно-технологических способов их выполнения

Работы по ремонту и усилению фундаментов сложны, трудоемки и очень ответственны. Их выполняют специализированные бригады по захваткам. Протяженность захваток не должна превышать 2 м, чтобы не повредить смежные участки фундамента и вышележащие конструкции здания или сооружения. Работы обязательно должны производиться по предварительно разработанным и утвержденным технологическим картам в составе проекта производства работ при наличии рабочих чертежей.

Рассмотрим отдельные способы ремонта и усиления фундаментов, обращая внимание на особенности технологии выполнения работ.
При расшивке трещин в кладке вначале с обеих сторон обнажают фундамент до его подошвы. Из кладки удаляют раздробленные и отслоившиеся камни, а трещины расчищают и промывают. Удаленные камни заменяют новыми, которые подбирают по размеру и устанавливают на постель из цементно-песчаного раствора. Трещины заполняют пластичным цементно-песчаным раствором марки 50. После этого восстанавливают гидроизоляцию и выполняют обратную засыпку с послойным трамбованием.

Усиление фундаментов

Усиление выполняется в основном для фундаментов, выложенных из бутового камня, бутобетонной кладки и кирпича. Причем, основной материал (бутовый камень, кирпич) обладает достаточной прочностью, но сам фундамент ослаблен в результате разрушения раствора, появления трещин и пустот.
Усиление фундаментов выполняют путем цементации или силикатизации кладки, укрепления отдельных камней (кирпичей) кладки и устройством железобетонных обойм.

Цементация кладки производится путем нагнетания в пустоты фундамента через инъекционные трубки цементно-песчаного раствора состава 1:1. 1:2 под давлением 0,2. 1 МПа. В большинстве случаев цементация кладки производится одновременно с цементацией основания.
При подготовке фундамента к инъецированию выполняют его вскрытие (при необходимости), бурение шпуров, установку инъекторов, их соединение с инъекционной установкой и проверку работы смонтированной системы. Шпуры для инъекторов бурят или пробивают перфораторами в шахматном порядке на расстоянии 0.8. 1,2 м друг от друга. Затем устанавливают инъекционные трубки (стальные перфорированные трубы диаметром 50 мм), закрепляя их в теле шпуров с помощью цементно-песчаного раствора. Радиус действия инъекторов составляет 0,6. 1,2 м.

При силикатизации нагнетание рабочего раствора по одним и тем же инъекторам выполняют в два этапа: вначале жидкое стекло, а затем хлористый кальций. Технологический перерыв при их нагнетании не должен превышать 6 часов. Жидкое стекло нагнетают до полного насыщения тела фундаментов путем ступенчатого повышения давления от 0,05 до 0,4 МПа. Нагнетание хлористого кальция осуществляется при начальном давлении 0,4 МПа с постепенным его повышением до 0,5 МПа.

Укрепление отдельных камней кладки выполняют при незначительной степени физического износа фундаментов. Камни, которые слабо держатся в кладке фундамента, вынимают; гнездо очищают стальной щеткой от грязи и старого раствора, смачивают водой и заполняют цементно-песчаным раствором. Камни устанавливают обратно в гнезда, втапливая их в раствор с помощью последовательных ударов молотком.

Устройство железобетонных обойм выполняют в тех случаях, когда на отдельных участках фундамента прочность кладки нижележащих слоев меньше прочности вышележащих. Работы выполняют по захваткам длиной 2. 2,5 м. Железобетонные обоймы могут устраиваться с одной или с двух сторон. Способы устройства обойм могут быть различны. Рассмотрим некоторые из них.
При устройстве двухсторонней железобетонной обоймы (рис. 4, а) в теле фундамента в шахматном порядке через 1. 1,5 м просверливают сквозные поперечные отверстия. Затем с обеих сторон устанавливают арматурные сетки с размерами ячеек от 100×100 до 150×150 мм из арматурной стали диаметром 12. 20 мм. Арматурные сетки соединяют между собой арматурными стержнями диаметром 12. 20 мм, которые устанавливают в просверленные отверстия. Затем устанавливают опалубку и выполняют бетонирование литой бетонной смесью (осадка конуса более 15 см) класса бетона В10 и более. Бетонирование может выполняться методом послойного торкретирования. Минимальная толщина обоймы — 150 мм.
При устройстве односторонней железобетонной обоймы (рис. 4, б) поперечные арматурные стержни заделывают в ранее просверленные гнезда в теле фундамента на цементно-песчаном растворе. А затем к ним крепят арматурные сетки.
В отдельных случаях армирование железобетонных обойм выполняют одиночными арматурными стержнями. Для этого по всей длине фундамента отрывают траншею глубиной на 1 м выше отметки заложения фундамента. На проектной отметке в теле фундамента с шагом 1,5 м пробивают сквозные отверстия, устанавливают в них на цементно-песчаном растворе поперечные балки из двутавра №18. 20. К поперечным балкам в продольном направлении приваривают уголки №75 длиной 500. 700 мм или двутавр №18. Затем после углубления траншеи в теле фундамента в шахматном порядке с шагом 80. 120 см сверлят отверстия Ø18. 20 мм глубиной 150. 180 мм, в которые забивают отдельные стержни Ø18. 20 мм. Устанавливают опалубку и укладывают бетонную смесь с тщательным уплотнением. После набора бетоном требуемой прочности разбирают опалубку и выполняют обратную засыпку пазух с постойным уплотнением.

Увеличить одновременно несущую способность фундамента и основания можем путем устройства буроинъекционных свай. Их применение позволяет производить работы по усилению фундамента без разработки траншей и нарушения структуры грунта в основании.
Сущность способа заключается в устройстве под зданием буроинъекционных (корневидных) свай, которые передают значительную часть нагрузки на более плотные слои грунта (рис. 5). Сваи выполняют вертикальными или наклонными с помощью установок вращательного бурения, которые позволяют пробуривать скважины диаметром от 80 до 250 мм не только в грунтах основания, но и в теле фундамента.

Устройство буроиньекционных свай выполняется в следующей по-следовательности:

  • бурение «лидерной» скважины;
  • заполнение ее пластичным цементно-песчаным раствором;
  • установка трубы-кондуктора до начала схватывания раствора;
  • технологический перерыв для набора раствором требуемой прочности;
  • бурение рабочей скважины до проектной отметки под защитой глинистого раствора или обсадной трубы;
  • заполнение скважины цементно-песчаным раствором через буровой остов или трубу-инъектор снизу вверх до полного вытеснения глинистого раствора;
  • посекционная установка арматурных каркасов;
  • опрессовка свай.

При установке арматурных каркасов понижение уровня раствора в скважине не должно превышать более 0,5 м. Для опрессовки сваи на верхнюю часть трубы-кондуктора устанавливают тампон (обтюратор) с манометром и через инъектор нагнетают под давлением цементно-песчаный раствор. При значительном расходе раствора из-за фильт-рации грунта основания делают технологический перерыв в течение 1 суток и опрессовку повторяют.

Источник:
http://megalektsii.ru/s7243t8.html

15 укажите тип износа если у объекта избыточный фундамент

ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ

УТВЕРЖДЕНА приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года N 404

Методика определения физического износа гражданских зданий разработана институтом Мосжилпроект Главного управления жилищного хозяйства Мосгорисполкома, согласована с ЦСУ СССР, ЦСУ РСФСР, Госстроем РСФСР и Госпланом РСФСР.

I. Общие положения

1. Настоящая Методика определения физического износа гражданских зданий вводится взамен таблиц признаков для определения процента изношенности частей строений и элементов благоустройства (инструкция ГУКХ НКВД РСФСР по инвентаризации коммунальных имуществ от 27 апреля 1930 года N 228).

2. Под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости.

3. Определение величины физического износа пропорционально нормативному сроку службы и возрасту зданий, как правило, не допускается.

4. В основу разработки настоящей Методики положена закономерность соотношения физического износа и стоимости объективно необходимого капитального ремонта, имеющего целью возмещение этого износа, с учетом восстановительной стоимости конструктивных элементов.

5. Физический износ определяется по таблицам части II Методики для каждого из участков конструктивного элемента, имеющих различную изношенность. Износ всего конструктивного элемента подсчитывается сложением величин износа отдельных участков, взвешенных по их удельному весу, в общем объеме конструктивного элемента (приложение 1).

6. Определение физического износа здания в целом производится принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.

Читайте также  Забор между соседями в частном доме: на каком расстоянии должен быть и какой высоты?

7. Признаки физического износа устанавливаются в основном путем осмотра (визуальным способом). При этом используются простейшие приспособления (уровень, отвес, метр, металлическая линейка, молоток, бурав, топор и т.п.). В исключительных случаях, возможно производство вскрытий отдельных конструктивных элементов силами эксплуатирующих организаций.

8. В таблицах части II признаки физического износа расположены по нарастающей сложности. Признаки, характерные для большей величины износа, даны с учетом предыдущих признаков. В примерном составе ремонтных работ сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению, не упоминаются.

9. Допускается следующая степень округления величины физического износа: для отдельных участков конструктивного элемента — 10%; для конструктивного элемента в целом — 5%, для здания в целом — до 1%.

10. Интервалы величины физического износа в таблицах части II приняты в зависимости от ценности конструктивного элемента.

Для менее ценных конструктивных элементов принят интервал в 20%, причем признаки указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом в 10%, а признаки даны для крайних — больших — значений. Например, для столбчатых фундаментов признаки даны с интервалом в 20%. Следовательно, в интервале 21-40% признаки соответствуют величине износа в 30%. Крайние же значения (т.е. 20 или 40%) могут быть приняты в зависимости от того, насколько физическое состояние конструктивного элемента лучше или хуже для износа в 30%.

11. Методикой учтены девять укрупненных элементов здания, которые при необходимости могут быть расчленены на более детальную номенклатуру, согласно приложению 2.

12. При отсутствии в данной методике таблиц для каких-либо малоценных или редко встречающихся конструктивных элементов, а также при появлении новых типов конструкций и материалов следует пользоваться таблицами близких по характеру конструктивных элементов или нижеследующей укрупненной шкалой физического износа.

Источник:
http://docs.cntd.ru/document/1200005761

Основные факторы износа фундаментов

Как правило, в каждой отдельной местности существуют свои причины просадки оснований, которые могут привести к медленному разрушению зданий. Тут стоит помнить, что сначала нужно опередить причину разрушения, а уже использовать технологию восстановления или усиления фундамента, в противном случае все приложенные усилия и вложенные деньги будут израсходованы впустую.

Старый фундамент перебазируется на вертикальные сваи: а — с поперечными распределительными балками; б – с продольными; в – сечение по 1-I; 1 – фундамент; 2 – стена, 3 – сваи, 4 – поперечная балка; 5 – продольная балка в штробе.

Полную разгрузку фундаментов осуществляют с помощью металлических балок (рандбалок), заделываемых в кладку стены, а также поперечных металлических или железобетонных балок. Рандбалки (рис. 3, а) устанавливают выше обреза фундамента в заранее пробитые с обеих сторон стены штрабы на постель из цементно-песчаного раствора. Штрабы необходимо пробивать под тычковым рядом кирпичной кладки. Временное закрепление рандбалки в штрабе выполняют клиньями. В поперечном направлении через 1,5. 2 м балки стягивают болтами диаметром 20. 25 мм. Пространство между временно закрепленной балкой и стеной заполняют цементно-песчаным раствором состава 1:3. Стыки рандбалок по фронту соединяют накладками на электросварке. В этом случае нагрузка передается на соседние участки фундамента.

На поперечные балки стены вывешивают следующим образом (рис. 3, б). В нижней части стены вблизи верхнего обреза фундамента через 2. 3 м пробивают сквозные отверстия, в которые заводят поперечные балки. Под каждой поперечной балкой устраивают две опорные подушки на уплотненном основании. Передача нагрузки на опорные подушки осуществляется через продольные балки с помощью клиньев или домкратов. При неудовлетворительном состоянии стены ее предварительно усиливают путем установки рандбалок, которые располагаются выше пробиваемых отверстий.

Ремонт кирпичных и бутовых фундаментов предусматривает выполнение следующих работ:

  • расшивка трещин;
  • перекладка отдельных участков;
  • цементация; устройство обоймы из стального профиля с последующим оштукатуриванием по сетке;
  • устройство сжимов с обетонированием;
  • замена бутового фундамента на бутобетонный;
  • восстановление отмостки; ремонт или устройство гидроизоляции.

Ремонт бетонных и железобетонных фундаментов заключается в устранении волосяных трещин, ремонте или восстановлении отмостки и гидроизоляции.
Способы усиления и реконструкции фундаментов мелкого заложения, применяемые в настоящее время, отличаются большим многообразием и их можно классифицировать в зависимости от конструктивно-технологических способов их выполнения

Работы по ремонту и усилению фундаментов сложны, трудоемки и очень ответственны. Их выполняют специализированные бригады по захваткам. Протяженность захваток не должна превышать 2 м, чтобы не повредить смежные участки фундамента и вышележащие конструкции здания или сооружения. Работы обязательно должны производиться по предварительно разработанным и утвержденным технологическим картам в составе проекта производства работ при наличии рабочих чертежей.

Рассмотрим отдельные способы ремонта и усиления фундаментов, обращая внимание на особенности технологии выполнения работ.
При расшивке трещин в кладке вначале с обеих сторон обнажают фундамент до его подошвы. Из кладки удаляют раздробленные и отслоившиеся камни, а трещины расчищают и промывают. Удаленные камни заменяют новыми, которые подбирают по размеру и устанавливают на постель из цементно-песчаного раствора. Трещины заполняют пластичным цементно-песчаным раствором марки 50. После этого восстанавливают гидроизоляцию и выполняют обратную засыпку с послойным трамбованием.

Усиление фундаментов

Усиление выполняется в основном для фундаментов, выложенных из бутового камня, бутобетонной кладки и кирпича. Причем, основной материал (бутовый камень, кирпич) обладает достаточной прочностью, но сам фундамент ослаблен в результате разрушения раствора, появления трещин и пустот.
Усиление фундаментов выполняют путем цементации или силикатизации кладки, укрепления отдельных камней (кирпичей) кладки и устройством железобетонных обойм.

Цементация кладки производится путем нагнетания в пустоты фундамента через инъекционные трубки цементно-песчаного раствора состава 1:1. 1:2 под давлением 0,2. 1 МПа. В большинстве случаев цементация кладки производится одновременно с цементацией основания.
При подготовке фундамента к инъецированию выполняют его вскрытие (при необходимости), бурение шпуров, установку инъекторов, их соединение с инъекционной установкой и проверку работы смонтированной системы. Шпуры для инъекторов бурят или пробивают перфораторами в шахматном порядке на расстоянии 0.8. 1,2 м друг от друга. Затем устанавливают инъекционные трубки (стальные перфорированные трубы диаметром 50 мм), закрепляя их в теле шпуров с помощью цементно-песчаного раствора. Радиус действия инъекторов составляет 0,6. 1,2 м.

При силикатизации нагнетание рабочего раствора по одним и тем же инъекторам выполняют в два этапа: вначале жидкое стекло, а затем хлористый кальций. Технологический перерыв при их нагнетании не должен превышать 6 часов. Жидкое стекло нагнетают до полного насыщения тела фундаментов путем ступенчатого повышения давления от 0,05 до 0,4 МПа. Нагнетание хлористого кальция осуществляется при начальном давлении 0,4 МПа с постепенным его повышением до 0,5 МПа.

Укрепление отдельных камней кладки выполняют при незначительной степени физического износа фундаментов. Камни, которые слабо держатся в кладке фундамента, вынимают; гнездо очищают стальной щеткой от грязи и старого раствора, смачивают водой и заполняют цементно-песчаным раствором. Камни устанавливают обратно в гнезда, втапливая их в раствор с помощью последовательных ударов молотком.

Устройство железобетонных обойм выполняют в тех случаях, когда на отдельных участках фундамента прочность кладки нижележащих слоев меньше прочности вышележащих. Работы выполняют по захваткам длиной 2. 2,5 м. Железобетонные обоймы могут устраиваться с одной или с двух сторон. Способы устройства обойм могут быть различны. Рассмотрим некоторые из них.
При устройстве двухсторонней железобетонной обоймы (рис. 4, а) в теле фундамента в шахматном порядке через 1. 1,5 м просверливают сквозные поперечные отверстия. Затем с обеих сторон устанавливают арматурные сетки с размерами ячеек от 100×100 до 150×150 мм из арматурной стали диаметром 12. 20 мм. Арматурные сетки соединяют между собой арматурными стержнями диаметром 12. 20 мм, которые устанавливают в просверленные отверстия. Затем устанавливают опалубку и выполняют бетонирование литой бетонной смесью (осадка конуса более 15 см) класса бетона В10 и более. Бетонирование может выполняться методом послойного торкретирования. Минимальная толщина обоймы — 150 мм.
При устройстве односторонней железобетонной обоймы (рис. 4, б) поперечные арматурные стержни заделывают в ранее просверленные гнезда в теле фундамента на цементно-песчаном растворе. А затем к ним крепят арматурные сетки.
В отдельных случаях армирование железобетонных обойм выполняют одиночными арматурными стержнями. Для этого по всей длине фундамента отрывают траншею глубиной на 1 м выше отметки заложения фундамента. На проектной отметке в теле фундамента с шагом 1,5 м пробивают сквозные отверстия, устанавливают в них на цементно-песчаном растворе поперечные балки из двутавра №18. 20. К поперечным балкам в продольном направлении приваривают уголки №75 длиной 500. 700 мм или двутавр №18. Затем после углубления траншеи в теле фундамента в шахматном порядке с шагом 80. 120 см сверлят отверстия Ø18. 20 мм глубиной 150. 180 мм, в которые забивают отдельные стержни Ø18. 20 мм. Устанавливают опалубку и укладывают бетонную смесь с тщательным уплотнением. После набора бетоном требуемой прочности разбирают опалубку и выполняют обратную засыпку пазух с постойным уплотнением.

Увеличить одновременно несущую способность фундамента и основания можем путем устройства буроинъекционных свай. Их применение позволяет производить работы по усилению фундамента без разработки траншей и нарушения структуры грунта в основании.
Сущность способа заключается в устройстве под зданием буроинъекционных (корневидных) свай, которые передают значительную часть нагрузки на более плотные слои грунта (рис. 5). Сваи выполняют вертикальными или наклонными с помощью установок вращательного бурения, которые позволяют пробуривать скважины диаметром от 80 до 250 мм не только в грунтах основания, но и в теле фундамента.

Устройство буроиньекционных свай выполняется в следующей по-следовательности:

  • бурение «лидерной» скважины;
  • заполнение ее пластичным цементно-песчаным раствором;
  • установка трубы-кондуктора до начала схватывания раствора;
  • технологический перерыв для набора раствором требуемой прочности;
  • бурение рабочей скважины до проектной отметки под защитой глинистого раствора или обсадной трубы;
  • заполнение скважины цементно-песчаным раствором через буровой остов или трубу-инъектор снизу вверх до полного вытеснения глинистого раствора;
  • посекционная установка арматурных каркасов;
  • опрессовка свай.
Читайте также  Бутиловый герметик: бутилкаучуковая мастика - Гермобутил - в тубе для стеклопакетов, состав и добавки для повышения теплостойкости

При установке арматурных каркасов понижение уровня раствора в скважине не должно превышать более 0,5 м. Для опрессовки сваи на верхнюю часть трубы-кондуктора устанавливают тампон (обтюратор) с манометром и через инъектор нагнетают под давлением цементно-песчаный раствор. При значительном расходе раствора из-за фильт-рации грунта основания делают технологический перерыв в течение 1 суток и опрессовку повторяют.

Источник:
http://megalektsii.ru/s7243t8.html

Основы оценки стоимости недвижимости

Автор: Пользователь скрыл имя, 16 Сентября 2011 в 14:13, тест

Описание работы

1. К элементам сравнения можно отнести:
А 1 кв.м
Б. 1 комнату;
В. 1 участок земли;
Г. право собственности на объект;

Работа содержит 1 файл

тестыОСН.doc

Дисциплина «Основы оценки стоимости недвижимости»

1. К элементам сравнения можно отнести:

В. 1 участок земли;

Г. право собственности на объект;

2. К единицам сравнения можно отнести:

В. право собственности на объект;

3. В каком выражении может быть указан износ объекта недвижимости?

А. В абсолютном выражении (в денежных единицах)

Б. В относительных единицах (в процентах)

4. Метод валовой ренты является методом:

А. Доходного подхода

Б. Сравнительного подхода

В. Затратного подхода.

5. Ставка капитализации равна 15%, ипотечная постоянная 17%. Целесообразно ли использовать заемный капитал?

А. Да, целесообразно

Б. Нет, нецелесообразно

6. Чем выше ставка капитализации, тем …

А. Стоимость объекта недвижимости выше

Б. Стоимость объекта недвижимости ниже

В. С увеличением ставки капитализации стоимость объекта не изменится

7. При оценке объекта недвижимости дата проведения оценки соответствует:

А. Дате составления отчета об оценке;

Б. Дате подписания договора на оценку;

В. Календарной дате, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки

8. Дата проведения осмотра оцениваемого объекта недвижимости должна:

А. быть позже даты оценки;

Б. совпадать с датой оценки, но в особых случаях может быть позже даты оценки;

В. быть раньше даты проведения оценки.

9. При проведении оценки объекта недвижимости проведение осмотра обязательно:

А. В случае последующей купли-продажи объекта

Б. В случаях проведения оценки по решению суда

В. В исключительных случаях.

Г. Во всех случаях

10. В состав операционных расходов входят:

А. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта;

Б. Расходы арендатора оцениваемого объекта;

В. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта и расходы арендатора оцениваемого объекта.

11. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:

А. Контрактную арендную ставку по оцениваемому объекту недвижимости;

Б. Рыночную арендную ставку

12. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют:

А. Общую площадь объекта;

Б. Площадь объекта, которая будет сдаваться в аренду

13. Какие потери учитываются при расчете действительного валового дохода ?

А. Потери от недозагрузки;

Б. Потери от недосбора арендных платежей;

В. Потери от неэффективного менеджмента;

14. Какой вид износа можно определить методом срока жизни:

15. Какой вид износа можно определить методом капитализации потерь от арендной платы:

16. Какой вид износа можно определить методом капитализации избыточных операционных расходов:

17. Ставку капитализации можно рассчитать как:

А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи

Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи

В. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу

Г. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу

18. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости.

Б. Совершение сделки купли-продажи

19. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?

20. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?

21. Какой вид износа из перечисленных может быть устранимым?

А. Физический износ

Б. Функциональный износ.

В. Внешний износ

22. Верно ли утверждение, чем выше мультипликатор валовой ренты, тем выше стоимость объекта недвижимости?

23. Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?

А. Для объектов социального значения

Б. Для объектов на стадии строительства

В. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде

Г. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде

24. Какой из методов определения ставки капитализации относится к методам инвестиционной группы:

А. Метод рыночной экстракции;

В. Метод связанных инвестиций.

25. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса — это:

А. Срок экономической жизни;

Б. Срок физической жизни;

В. Хронологический возраст;

Г. Эффективный возраст.

26. Для каких объектов недвижимости применяется метод дисконтирования денежных потоков?

А. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде

Б. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде

27. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это использование:

А. Которое физически возможно

Б. Которое юридически допустимо

В. Которое финансово реализуемо

Г. При котором достигается максимальная стоимость объекта оценки

28. Какие премии за риски включает ставка дисконтирования для объектов недвижимости:

А. Премию за риск изменения политической ситуации;

Б. Премию за риск нестабильности;

В. Премию за риск инвестиционного менеджмента;

Г. Премию за риск изменения рыночной конъюнктуры.

Д. Все ответы верны.

29. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Внесение в уставный капитал.

Б. Совершение сделки купли-продажи

30. Согласование результатов оценки проводится на основе следующих критериев:

А. Достоверность исходной информации;

Б. Точность процедур анализа;

В. Соответствие цели и задачи оценки;

Г. Трудоемкость расчетов;

31. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости.

Б. Определение ликвидационной стоимости

32. Какой подход к оценке требует отдельного расчета рыночной стоимости земельного участка?

33. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 2 200 000 рублей в год, операционные расходы равны 2000 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 300 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

А. 16 000 000 рублей

Б. 22 000 000 рублей

В. 28 000 000 рублей

ЧОД = 2 200 000 – (2 000*300) = 1 600 000

V = 1 600 000 / 0,10 = 16 000 000

34. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 50 000 рублей/кв.м., его местоположение хуже, чем у оцениваемого (вклад 20%) и в отличие от оцениваемого проведен ремонт (вклад 10%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.

А. 4 500 000 рублей

Б. 5 000 000 рублей

В. 5 500 000 рублей

Г. 6 500 000 рублей

50 000 * 0,2 = 10 000

50 000 * 0,1 = 5 000

50 000 + 10 000 – 5 000 = 55 000

55 000 * 100 = 5 500 000

35. Чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 2 млн.руб. в год. Ставка капитализации для собственного капитала 20%, ипотечная постоянная 15%, доля заемных средств 50%. Определить инвестиционную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

А. 10 000 000 рублей

Б. 11 428 572 рублей

В. 13 333 333 рублей

Г. 20 000 000 рублей.

Rо = 0,5*0,15 + (1-0,5)*0,20 = 0,175 или 17,5%

Стоимость объекта = 2 000 000 / 0,175 = 11 428 572

36. Если действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в квартал, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 10%, операционные расходы равны 50 000 рублей/год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

А. 500 000 рублей

Б. 3 100 000 рублей

В. 3 500 000 рублей

Г. 4 000 000 рублей

ЧОД = 100 000*4 = 400 000 – 50 000 = 350 000

Стоимость объекта = 350 000 / 0,10 = 3 500 000

37. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 10 500 000 рублей. Чему равна рыночная стоимость земельного участка?

Источник:
http://www.stud24.ru/economics/osnovy-ocenki-stoimosti-nedvizhimosti/60122-199648-page1.html

1.5. Общая классификация отказов фундаментов

Система основание — фундамент должна сохранять надежность в процессе всего периода эксплуатации здания или сооружения и способность воспринимать все внешние воздействия, предусмотренные при проектировании.

Под безотказностью работы системы основание — фундамент следует понимать способность ее сохранять работоспособность в определенных условиях эксплуатации в течение времени функционирования. Безотказность включает в себя требования прочности, надежности, устойчивости и долговечности как всей системы, так и ее элементов.

Полная или частичная утрата надежности системы называется отказом. В отдельных случаях понятие отказа является четко определенным (например, обрушение всего сооружения), однако в общем случае понятие отказа является весьма относительным, так как в значительной степени зависит от конкретных условий функционирования системы. Отказом системы основание — фундамент является как полный выход системы и всего сооружения из строя, так и недопустимые отклонения параметров системы от расчетных или от требуемых новых условий ее работы. Наряду со случайным колебанием параметров системы может наблюдаться и монотонное необратимое их изменение (износ), обусловленное старением, коррозией и т.п. Такие отказы называются постепенными.

Внезапные (катастрофические) отказы фундаментов и их оснований обычно приводят сооружение к предельному состоянию. Причинами возникновения внезапных отказов оснований являются: дефектность инженерно-геологических изысканий; несоответствие принятых расчетных схем и несовершенство методов расчета несущей способности и деформаций; грубые нарушения режима эксплуатации оснований, аварии и стихийные бедствия.

Постепенный (некатастрофический) отказ основания обычно обусловлен дефектами и погрешностями испытаний грунтов, недостаточной информацией об инженерно-геологических, природно-климатических и эксплуатационных условиях и т.д. Проявление постепенно отказа связано с накоплением пластических деформаций и приспособлением системы основание — фундамент и ее отдельных элементов к изменившимся условиям функционирования. Постепенный отказ характеризует достижение системой или ее элементами предельного состояния по деформации.

Читайте также  Как и чем резать волновой и плоский шифер

Кроме названных, целесообразно рассматривать и другие отказы, например, такие, как зависимые и независимые, полные и частичные, непрогнозируемые и прогнозируемые и т.д. Полная классификация отказов оснований и фундаментов приведена в работе [7]. Признаки отказов оснований и фундаментов многообразны, их можно условно разделить на явные и неявные (рис.1.8).

Явные признаки указывают на то, что отказ уже наступил и система или ее элемент потеряли работоспособность. К явным отказам относятся: полное и частичное обрушение; потеря устойчивости; обвалы, провалы полов и других элементов конструкций.

Неявные (скрытые) признаки отказов выявляются путем обследований и измерений. Неявные признаки в большинстве своем предшествуют явным и указывают на развитие явлений, связанных с нарушением надежности системы основание — фундамент. Они являются сигналом для принятия необходимых мер по сохранению заданного уровня надежности системы основание — фундамент и предотвращению потери ее работоспособности. К неявным признакам отказов относятся: осадки, просадки, набухание и усадки грунтов оснований; подъемы, крены, изгибы и выгибы зданий и сооружений или их отдельных конструкций; трещины в грунте, фундаментах и стенах; уменьшение сечений элементов вследствие коррозии, отколов и др.

Одной из основных характеристик надежности оснований и фундаментов является ее ремонтопригодность, т.е. способность системы к предупреждению, обнаружению и устранению различных отказов и отклонений путем проведения ремонтов. Степень ремонтопригодности фундамента зависит в первую очередь от его конструктивных особенностей. Как правило, ремонт фундамента возможен только при постепенном отказе, внезапные же отказы обычно приводят сооружение в предельное состояние по прочности и устойчивости.

Свойство системы сохранять работоспособность и надежность при установленной системе ремонтов вплоть до состояния, при котором дальнейшая эксплуатация становится невозможной или опасной, а ремонт и восстановление экономически нецелесообразным, называется долговечностью.

Долговечность материала фундамента в основном зависит от интенсивности протекания процессов разрушения бетона под влиянием агрессивных сред при контакте с грунтом или технологическими растворами. Мерой долговечности является период времени до наступления предельного состояния сооружения (физический отказ) либо время полезного функционирования последнего (моральный отказ).

При физическом отказе, зависящем от степени естественного износа, возникает необходимость усиления системы основание — фундамент или ее дополнительной защиты от агрессивных или динамических воздействий.

При наступлении морального отказа система основание — фундамент не пригодна для дальнейшей эксплуатации вследствие невозможности, ее использования в первоначальном виде в условиях технического перевооружения и переоснащения производства. В этом случае требуется переустройство или реконструкция системы для получения новых ее качеств. Для обеспечения большей эффективности следует как можно полнее использовать элементы старой системы.

Швец В.Б., Феклин В.И., Гинзбург Л.К. Усиление и реконструкция фундаментов

Источник:
http://xn--h1aleim.xn--p1ai/shvec/g1-5.html

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):

  • устранимый и неустранимый физический износ;
  • устранимый и неустранимый функциональный износ;
  • внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ – это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Рис. 4 Классификация износа объектов недвижимости

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

  • экспертный (нормативный);
  • стоимостной;
  • метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 [3], применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания определяется следующим образом:

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%);

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.

Пример 30. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

  • фундаменты – 10%;
  • стены – 15%;
  • перекрытия – 20%;
  • кровля – 10%;
  • полы – 35%;
  • окна – 40%;
  • отделочные покрытия – 30%;
  • внутренние сантехнические и электротехнические устройства – 50%;
  • прочие – 25%.

Решение:

1. Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. № 28 УПВС [4] .

2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости:

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%

Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

Пример 31. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты – 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены – 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия – 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие – 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:

Таким образом, физический износ здания составляет 30%

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

  • определение величины исправимого физического износа;
  • определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
  • определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример 33. Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

Источник:
http://subschet.ru/SUBSCHET.NSF/docs/0D8EE35B1542AD48C325723400551F34.html